Das Wichtigste in Kürze:

Das Ertragswertverfahren ist eines von drei Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien, neben dem Vergleichswert- und Sachwertverfahren. Es wird verwendet, um den Wert einer Immobilie anhand der zu erwartenden Erträge zu ermitteln. Das Ertragswertverfahren ist insbesondere bei vermieteten Immobilien weit verbreitet, da der Wert einer solchen Immobilie maßgeblich von den zu erwartenden Mieteinnahmen abhängt.

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, darunter der Grundstückswert, der Wert der baulichen Anlagen, der erzielbare Jahresrohertrag und wertbeeinflussende Umstände. Die Berechnung des Gebäudeertragswerts erfolgt anhand einer vereinfachten Formel, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgelegt ist.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Es beruht auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die zukünftig zu erwartenden Erträge bestimmt wird. Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie Mieteinnahmen, Nebenkosten und Betriebskostenabrechnungen. Es eignet sich insbesondere zur Bewertung von vermieteten Immobilien, da der Wert einer solchen Immobilie stark von den zu erwartenden Erträgen abgeleitet wird.

Das Ertragswertverfahren für Immobilien basiert auf einer Formel, die den Gebäudeertragswert und den Bodenwertverzinsungsfaktor berücksichtigt. Es wird von Sachverständigen angewendet, die den Wert einer Immobilie anhand von Daten wie dem Bodenrichtwert, dem Liegenschaftszins und den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermitteln lassen. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt auch sonstige wertbeeinflussende Umstände wie das Mietausfallwagnis, die ortsüblichen Mieten und die Verwaltungskosten.

Definition des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, bei der der Verkehrswert anhand der erzielbaren Erträge bestimmt wird. Der Verkehrswert einer Immobilie kann mithilfe dieser Methode ermittelt werden, indem der Nettoertrag, den die Immobilie über ihre Restnutzungsdauer erwirtschaften kann, sowie der Liegenschaftszins, der die Verzinsung des Bodenwerts darstellt, berücksichtigt werden. Das Ertragswertverfahren wird häufig zur Unternehmensbewertung angewendet und ermöglicht es, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Eine vereinfachte Formel für das Ertragswertverfahren lautet wie folgt: Wert der Immobilie = (Jahresnettomieteinnahmen - Mietausfallwagnis - Verwaltungskosten) / Liegenschaftszins.

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie aufgrund der erwarteten Erträge ermittelt, die sie in der Zukunft generieren kann. Dieses Verfahren kommt vor allem bei unbebauten Grundstücken zum Einsatz. Der Verkehrswert einer Immobilie kann mithilfe von Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet werden, die marktübliche Immobilienwerte enthalten. Durch die Berechnung des Ertragswerts können marktnahe Immobilienwerte ermittelt werden.

Bedeutung des Ertragswerts bei Immobilien

Das Ertragswertverfahren ist eine wichtige Methode zur Bewertung von Immobilien. Es basiert auf dem Ertragswert einer Immobilie, der sich aus den Mieteinnahmen ableitet und ermöglicht es Investoren, fundierte Entscheidungen zu treffen. Bei vermieteten Immobilien spielt der Ertragswert eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung des Kauf- oder Verkaufspreises.

Das vereinfachte Ertragswertverfahren ist eine gängige Methode zur Berechnung des Ertragswerts einer Immobilie. Die Formel hierfür lautet: Ertragswert = Jahresnettomieteinnahmen / Liegenschaftszins. Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße, die marktüblich ist und auf dem Bewertungsgesetz basiert.

Um den Ertragswert einer Immobilie selbst zu ermitteln, können Marktnahe Immobilienwerte herangezogen werden. Dazu kann auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen werden, das die Merkmale der Immobilie, das Mietausfallwagnis und die Verwaltungskosten berücksichtigt.

Anwendungsbereiche des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren wird in verschiedenen Bereichen angewendet, darunter:

• Gewerbliche Immobilien: Bürogebäude, Einkaufszentren, Lagerhallen usw.
• Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen usw.
• Gemischte Wohn- und Gewerbeimmobilien: Gebäude mit einer Kombination aus Wohn- und Geschäftseinheiten.

Die Formel des Ertragswertverfahrens

Die Berechnung des Ertragswerts einer Immobilie erfolgt anhand einer spezifischen Formel. Die Formel des Ertragswertverfahrens lautet:

Ertragswert = Reinertrag / Liegenschaftszins

Die Formel besteht aus zwei Hauptkomponenten: dem Reinertrag und dem Liegenschaftszins.

Grundlagen der Formel

• Reinertrag: Der Reinertrag ist der Nettoertrag, den die Immobilie über ihre Restnutzungsdauer erwirtschaften kann. Er wird berechnet, indem die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abgezogen werden.
• Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, der den Bodenwert der Immobilie verzinst. Er wird anhand von Marktdaten und vergleichbaren Immobilien ermittelt.

Erklärung der einzelnen Komponenten

• Rohertrag: Der Rohertrag ist die Summe der jährlichen Mieteinnahmen, die aus der Vermietung der Immobilie erzielt werden. Es handelt sich um die Bruttoeinnahmen, bevor Bewirtschaftungskosten abgezogen werden.
• Bewirtschaftungskosten: Die Bewirtschaftungskosten umfassen alle Kosten, die mit dem Betrieb und der Verwaltung der Immobilie verbunden sind, wie beispielsweise Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Versicherungen usw.
• Restnutzungsdauer: Die Restnutzungsdauer ist der verbleibende Zeitraum, für den die Immobilie voraussichtlich ertragsfähig sein wird. Sie wird in Jahren angegeben.
• Reinertrag: Der Reinertrag wird berechnet, indem die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abgezogen werden. Er stellt den Nettoertrag dar, den die Immobilie erwirtschaftet.
• Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, der auf den Bodenwert der Immobilie angewendet wird. Er spiegelt die Rendite wider, die ein Investor für den Boden erwarten kann.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Berechnung des Ertragswerts

Die Berechnung des Ertragswerts einer Immobilie erfolgt in mehreren Schritten. Hier ist eine Schritt-für-Schritt-Anleitung:

Schritt 1: Ermittlung des Rohertrags

• Sammeln Sie alle Mieteinnahmen, die aus der Vermietung der Immobilie erzielt werden.
• Addieren Sie die Mieteinnahmen, um den Gesamtrohertrag zu erhalten.

Schritt 2: Abzug der Bewirtschaftungskosten

• Ermitteln Sie alle Bewirtschaftungskosten, die mit dem Betrieb und der Verwaltung der Immobilie verbunden sind.
• Subtrahieren Sie die Bewirtschaftungskosten vom Gesamtrohertrag, um den Nettoertrag zu erhalten.

Schritt 3: Berechnung des Reinertrags

• Der Nettoertrag stellt den Reinertrag dar, den die Immobilie erwirtschaftet.
• Der Reinertrag wird für jede Periode, in der die Restnutzungsdauer aufgeteilt ist, berechnet.

Schritt 4: Ermittlung der Restnutzungsdauer

• Schätzen Sie die Restnutzungsdauer der Immobilie basierend auf ihrer Bauweise, ihrem Zustand und anderen Faktoren.
• Die Restnutzungsdauer wird in Jahren angegeben.

Schritt 5: Berechnung des Liegenschaftszinses

• Ermitteln Sie den Liegenschaftszins anhand von Marktdaten und vergleichbaren Immobilien.
• Der Liegenschaftszins spiegelt die Rendite wider, die ein Investor für den Boden erwarten kann.

Schritt 6: Bestimmung des Vervielfältigers

• Der Vervielfältiger ist das Verhältnis zwischen dem Liegenschaftszins und einem Faktor, der von der Restnutzungsdauer abhängt.
• Der Vervielfältiger wird verwendet, um den Ertragswert zu berechnen.

Schritt 7: Berechnung des Ertragswerts

• Multiplizieren Sie den Reinertrag mit dem Vervielfältiger, um den Ertragswert der Immobilie zu erhalten.

Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Vorteile des Ertragswertverfahrens

• Berücksichtigung der zukünftigen Erträge: Das Ertragswertverfahren ermöglicht die Einbeziehung der erwarteten Erträge aus Vermietung oder Verpachtung. Dadurch kann der Wert einer Immobilie realistischer bewertet werden, da es auf den tatsächlichen Einnahmen basiert.
• Vergleichbarkeit von Objekten: Das Ertragswertverfahren erlaubt den Vergleich von verschiedenen Immobilien anhand ihrer Ertragswerte. Dadurch können Investoren und Käufer fundierte Entscheidungen treffen und die Rentabilität verschiedener Immobilienobjekte miteinander vergleichen.
• Berücksichtigung von Kosten: Das Ertragswertverfahren berücksichtigt nicht nur die Einnahmen, sondern auch die Kosten, die mit der Bewirtschaftung der Immobilie verbunden sind. Dadurch kann eine realistische Einschätzung des finanziellen Aufwands für den Betrieb und die Instandhaltung der Immobilie vorgenommen werden.

Nachteile des Ertragswertverfahrens

• Abhängigkeit von Prognosen: Die Berechnung des Ertragswerts basiert auf Prognosen für die zukünftigen Erträge und Kosten. Diese Prognosen können mit Unsicherheit behaftet sein und zu Fehleinschätzungen führen. Eine genaue Vorhersage der zukünftigen Entwicklungen ist oft schwierig.
• Sensibilität gegenüber Änderungen: Das Ertragswertverfahren ist sensibel gegenüber Veränderungen der erwarteten Erträge oder Kosten. Selbst kleine Änderungen können zu erheblichen Unterschieden im Ertragswert führen. Daher ist es wichtig, die Annahmen sorgfältig zu überprüfen und alternative Szenarien zu berücksichtigen.
• Begrenzte Anwendbarkeit: Das Ertragswertverfahren ist besonders für vermietete oder verpachtete Immobilien geeignet. Bei selbstgenutzten Immobilien oder speziellen Immobilienarten, bei denen die Erträge nicht primär aus Vermietung oder Verpachtung stammen, kann das Verfahren weniger aussagekräftig sein.

Vergleich mit anderen Bewertungsmethoden

Das Ertragswertverfahren ist eine von mehreren Methoden zur Bewertung von Immobilien. Im Vergleich zum Vergleichswertverfahren, bei dem der Wert einer Immobilie anhand von Vergleichsobjekten ermittelt wird, und zum Sachwertverfahren, bei dem der Wert anhand der Reproduktions- oder Substanzkosten berechnet wird, hat das Ertragswertverfahren seine eigenen Vor- und Nachteile.

Das Vergleichswertverfahren kann in Situationen nützlich sein, in denen ausreichend vergleichbare Immobilien vorhanden sind und eine direkte Vergleichbarkeit gegeben ist. Es kann insbesondere bei selbstgenutzten Immobilien oder in Gebieten mit wenig Vermietung oder Verpachtung sinnvoll sein.

Das Sachwertverfahren hingegen konzentriert sich auf die Reproduktions- oder Substanzkosten der Immobilie. Es eignet sich besser für spezielle Immobilienarten, bei denen der Ertragswert möglicherweise nicht aussagekräftig ist, wie beispielsweise Denkmäler oder besondere Gebäude.

Die Wahl der Bewertungsmethode hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Art der Immobilie, dem Marktumfeld und den verfügbaren Daten. Oft ist es sinnvoll, mehrere Methoden zu kombinieren und die Ergebnisse zu vergleichen, um zu einer fundierten und realistischen Einschätzung des Immobilienwerts zu gelangen.

Insgesamt bietet das Ertragswertverfahren eine solide Grundlage für die Immobilienbewertung, indem es die zukünftigen Erträge und Kosten berücksichtigt. Es ermöglicht Investoren, Käufern und Verkäufern eine fundierte Entscheidungsgrundlage und kann dazu beitragen, dass Immobilien fair und realistisch bewertet werden. Bei der Anwendung des Verfahrens sollten jedoch die potenziellen Unsicherheiten und Einschränkungen berücksichtigt werden, um genaue Ergebnisse zu erzielen und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Nützliche Links:

https://de.wikipedia.org/wiki/Ertragswertverfahren