Abgeschlossenheitsbescheinigung Glossar

Definition

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, das bestätigt, dass eine Wohnung oder eine andere selbstständige Einheit innerhalb eines Gebäudes so abgeschlossen ist, dass sie völlig unabhängig von anderen Einheiten genutzt werden kann. Dieses Zertifikat ist unerlässlich für die Begründung von Wohneigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es bescheinigt, dass alle baulichen Voraussetzungen erfüllt sind, damit eine Immobilie in separate Eigentumseinheiten aufgeteilt werden kann.

Anforderungen und Bedeutung

Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, müssen bestimmte bauliche Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu zählen:

• Eigener Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen abschließbaren Zugang haben, der nur von den Bewohnern dieser Einheit genutzt werden kann.

• Sanitäranlagen: Jede Einheit muss über eigene Sanitäranlagen verfügen. Gemeinsame Badezimmer oder Toiletten sind nicht zulässig.

• Küche oder Kochgelegenheit: Jede Einheit muss eine eigene Kochmöglichkeit aufweisen. Eine Gemeinschaftsküche reicht nicht aus.

• Abgrenzung: Die Räumlichkeiten müssen baulich von anderen Einheiten klar abgegrenzt sein. Dies bedeutet, dass die Wände und Decken zwischen den Einheiten geschlossen und nicht durchlässig sind.

Zusätzlich müssen alle Räume, die zur Nutzung der Einheit notwendig sind (z.B. Keller oder Dachboden), entweder innerhalb der abgeschlossenen Einheit liegen oder durch zugeordnete abschließbare Zugänge erreichbar sein.

Dieses Dokument ist besonders wichtig für Eigentümer, Bauherren und Investoren, wenn es darum geht, ein Gebäude in rechtlich selbstständige Einheiten umzuwandeln. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient als Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch und ermöglicht es, individuelle Eigentumsrechte an einer spezifischen Immobilie zu erwerben.

Ablauf der Beantragung

Die Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgt üblicherweise beim Bauamt oder der zuständigen Baubehörde der jeweiligen Kommune. Der Antragsteller muss verschiedene Unterlagen einreichen, darunter:

• Bauantrag: Bauzeichnungen und -pläne, die die Abgeschlossenheit der Einheiten belegen.

• Grundrisse: Detaillierte Grundrisspläne aller Einheiten, die die Anordnung und Ausstattung der Räumlichkeiten zeigen.

• Flurkarte: Eine aktuelle Flurkarte, die die genaue Lage der Immobilie verdeutlicht.

• Teilungserklärung: In manchen Fällen wird auch eine Teilungserklärung verlangt, die regelt, wie das Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird.

Nach der Einreichung prüft die zuständige Behörde die Unterlagen und führt ggf. eine Vor-Ort-Besichtigung durch, um sicherzustellen, dass alle baulichen Anforderungen erfüllt sind. Wenn alle Bedingungen erfüllt sind, wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt.

Verwendung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist unerlässlich für verschiedene Zwecke:

• Grundbuch: Nur mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung kann eine Immobilie in das Grundbuch als selbstständige Einheit eingetragen werden.

• Verkauf: Für den Verkauf einzelner Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses ist die Bescheinigung notwendig.

• Finanzierung: Banken verlangen die Bescheinigung oft als Sicherungsmittel bei der Vergabe von Hypotheken.

• Erbrecht: Bei der Teilung eines Nachlasses kann die Bescheinigung zur klaren Abgrenzung und Verteilung verwendet werden.

FAQ zur Abgeschlossenheitsbescheinigung

1. Wann benötige ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird benötigt, wenn ein Gebäude in mehrere rechtlich eigenständige Einheiten, wie Eigentumswohnungen, aufgeteilt werden soll. Dies ist besonders relevant bei der Umwandlung von Mietobjekten in Eigentumswohnungen oder bei Neubauten mehrerer Wohneinheiten. Sie ist auch notwendig, um diese Einheiten rechtlich im Grundbuch eintragen und damit als separate Eigentumsobjekte behandeln zu können.

2. Was passiert, wenn eine Einheit nicht abgeschlossen ist?

Sollte eine Einheit nicht den Anforderungen der Abgeschlossenheitsbescheinigung entsprechen, kann sie nicht als rechtlich selbstständige Einheit ins Grundbuch eingetragen werden. Dies hat zur Folge, dass die Einheit nicht separat verkauft, finanziert oder vererbt werden kann. Es müssen dann die entsprechenden baulichen Anpassungen vorgenommen werden, um die Abgeschlossenheit zu gewährleisten und die Bescheinigung zu erhalten.

3. Benötige ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für den Verkauf meiner Wohnung?

Ja, wenn Sie Ihre Wohnung als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft verkaufen möchten, benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese bescheinigt die rechtliche und bauliche Unabhängigkeit Ihrer Wohnung und ermöglicht die rechtliche Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch. Ohne diese Bescheinigung kann die Wohnung nicht als eigenständiges Objekt verkauft werden.

4. Wie lange ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung gültig?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst hat keine festgelegte Gültigkeitsdauer, da sie eine Momentaufnahme des baulichen Zustands zum Zeitpunkt der Ausstellung darstellt. Solange keine baulichen Veränderungen an der Immobilie vorgenommen werden, die die Abgeschlossenheit beeinträchtigen könnten, behält die Bescheinigung ihre Gültigkeit.

5. Kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung widerrufen werden?

Ja, wenn nachträglich bauliche Veränderungen vorgenommen werden, die die Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit nicht mehr erfüllen, kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung von der zuständigen Behörde widerrufen werden. Dies könnte z.B. der Fall sein, wenn durch Umbauten die Abgeschlossenheit nicht mehr gegeben ist.

Voraussetzungen für die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung

Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, müssen bestimmte bauliche und rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein:

• Internationale Bauverordnung: Die Bauanträge und -pläne müssen den Vorschriften der internationalen Bauverordnung entsprechen.

• Brandschutz: Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften ist zwingend erforderlich.

• Schallschutz: Angemessene Schallschutzmaßnahmen müssen getroffen werden, um die Bewohner vor Lärm zu schützen.

• Haftpflichtversicherung: Eine Versicherungspolice muss in Kraft sein, um eventuelle Haftungsansprüche abzudecken.

Die Einhaltung dieser Voraussetzungen wird von der Bauaufsichtsbehörde streng überprüft, bevor eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt wird.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Kosten für die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung können je nach Kommune und Umfang der Prüfung variieren. Generell setzen sich die Kosten zusammen aus:

• Gebühren der Baubehörde: Die Gebühren für die Bearbeitung und Ausstellung der Bescheinigung variieren je nach Region.

• Kosten für die Erstellung der notwendigen Unterlagen: Aufwendungen für Bauzeichnungen, Grundrisse, Flurkarten und ggf. eine Teilungserklärung.

• Gebühren für externe Sachverständige: Falls externe Experten hinzugezogen werden müssen, um spezielle Prüfungen durchzuführen.

Angemessene Planung und Kalkulation der Kosten im Voraus sind essenziell, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden.

Rechtliche Aspekte und Fallstricke

Bei der Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es einige rechtliche Aspekte und potenzielle Fallstricke, die beachtet werden sollten:

• Vereinbarungen in der WEG: Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können Regelungen bestehen, die Einfluss auf die Beantragung der Bescheinigung haben. Diese müssen beachtet und im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen sein.

• Duldung baulicher Veränderungen: Miteigentümer müssen bauliche Veränderungen, die zur Erreichung der Abgeschlossenheit erforderlich sind, dulden. Konflikte können hier vorab durch rechtliche Beratung vermieden werden.

• Umfang der Baulichkeiten: Nicht alle Baunaliten sind automatisch inbegriffen – Nebengebäude, Garagen oder Gemeinschaftsflächen erfordern eventuell zusätzliche Klärungen.

Vor Einreichung der Unterlagen empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzugehen, dass alle potentiellen Stolpersteine identifiziert und beseitigt werden können.

Integration in Immobilienbewertung und Finanzierungen

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung spielt eine zentrale Rolle bei der Immobilienbewertung und der Finanzierung. Hier einige Gründe, warum dieses Dokument für Investoren und Finanzdienstleister von Bedeutung ist:

• Wertsteigerung: Die formale Abgeschlossenheit einer Immobilie kann ihren Marktwert steigern, da sie den Kauf attraktiver und rechtlich sicherer macht.

• Kreditabsicherung: Banken und andere Kreditinstitute nutzen die Bescheinigung als Sicherheit, da sie die rechtliche und bauliche Unabhängigkeit der Einheit nachweist.

• Verhandlungsbasis: Bei Verkaufsgesprächen dient die Bescheinigung als solide Verhandlungsgrundlage.

Fazit

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt sicher, dass Immobilien und deren separate Einheiten den baulichen und rechtlichen Anforderungen genügen, um als selbstständige und eigenständige Objekte behandelt zu werden. Sie ist somit ein zentrales Dokument im Immobilienbereich und unverzichtbar für die Eintragung, den Verkauf und die Finanzierung von Wohn- und Geschäftseinheiten. Durch die Beantragung und den Erhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird die Grundlage geschaffen für eine rechtlich einwandfreie und marktorientierte Immobilienbewirtschaftung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung FAQ

1. Kann ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung eigenständig beantragen?

Ja, der Eigentümer oder ein von ihm beauftragter Vertreter kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der zuständigen Baubehörde beantragen. Es empfiehlt sich jedoch, einen Architekten oder Sachverständigen hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass alle erforderlichen Unterlagen korrekt und vollständig eingereicht werden.

2. Welche Unterlagen benötige ich, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten?

Für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind in der Regel die folgenden Unterlagen erforderlich:

• Bauantrag bzw. Bauzeichnungen und -pläne

• Detaillierte Grundrisspläne

• Aktuelle Flurkarte

• Teilungserklärung (falls erforderlich) Die genauen Anforderungen können je nach kommunalen Bestimmungen variieren.

3. Kann eine einmal erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung widerrufen werden?

Ja, wenn nachträglich bauliche Änderungen an der Immobilie vorgenommen werden, die die Grundvoraussetzungen der Abgeschlossenheit beeinträchtigen, kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung widerrufen werden. Es ist daher wichtig, alle baulichen Veränderungen, insbesondere an den abgeschlossenen Einheiten, mit der zuständigen Baubehörde abzustimmen.

Schlusswort

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein zentrales Dokument im Immobilienbereich. Sie sichert die bauliche und rechtliche Unabhängigkeit einzelner Wohnungen oder Einheiten innerhalb eines Gebäudes und ist unverzichtbar für die Begründung von Wohnungseigentum. Sie dient als Garant für die rechtliche Absicherung von Verkäufen, Finanzierungen und anderen Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien. Die genaue Beachtung der Voraussetzungen und der ordnungsgemäßen Beantragung dieses Dokuments ist daher von großer Bedeutung. Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nicht nur die Marktfähigkeit der Immobilie erhöht, sondern auch die Sicherheit und Zufriedenheit aller beteiligten Parteien gewährleistet.